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　　眼前这间毛坯房，就是刘先生买的房子，三室一厅，看现场这样子，应该是正在装修当中了。但刘先生说，

　　2017年，刘先生在南宁市高新区的乐富公园学府，购买了这套建筑面积89.35平方米的房，总价31万多元。但签合同那天，开发商提供的却不是《商品房买卖合同》，而是一份《合作建商服两用综合楼合同》。

　　当事人 刘先生：当时他们（开发商）说是得证，又可以5年内得证，5年后可以退款，全额退款，他们开发商直接回购。

　　同时开发商还与刘先生签了一份《补充协议》，显示“交房后在政策允许办理相关产权证时，甲方按正常程序配合乙方办理相关手续。如乙方对该房产有异议，交房满五年后甲方无条件按合同内房屋总价回购”。

　　白纸黑字的承诺，让刘先生放心了。2018年顺利交房后，今年年初，刘先生准备将房子装修好后入住，但无意间得知的一个消息，却搅乱了刘先生的生活。

　　当事人 刘先生：后来他（高新区管委会工作人员）说我们不是业主，直接说不是业主，业主是这个村的村民。

　　买了房却不是业主？刘先生十分疑惑。同时工作人员告诉他，这栋楼的消防也没有验收，刘先生心中闪过一丝不安：这栋楼会不会还存在其他问题呢？

　　刘先生轻轻松松就将天花板上的“隔板”扯下，里面却不是住宅建筑常用的混凝土或砖木结构，而是钢架结构。而楼上那层的地板，还有不少钢丝裸露在外，房屋质量堪忧，刘先生赶紧找到开发商询问。

　　于开发商对钢构房的解释并不能让人满意，刘先生向高新区管委会举报了这个问题，但调查的结果却让刘先生觉得，这房子是非退不可了。

　　当事人 刘先生：后来住建部门过来带他们上来看，他们拿着两张图，就那两张图，他们对着了检查检查完了，就是这个隔的这个图是没有的，他就说是违建的，我现在诉求就是退房退钱再赔偿。

　　几十万买的房子，业主却不是自己，房子质量问题堪忧不说，还是违建房，这可真够让人闹心的。那么，刘先生的诉求能得到满足吗？开发商又是什么态度呢？

　　记者了解到，这栋楼一共有22层，12层及以下楼层层高为5.09米，13层至22层层高为3米。为什么13楼及以上楼层的层高低于下面，并且有些楼层还是钢架结构呢？

　　广西瀚天实业开发有限公司客服部副总经理 甘泽荣：是的，我们是钢架结构，有部分层是钢架结构（记者：为什么呢？）钢架它也是符合国家建筑用料规划许可的，并不是说这个房子一定就是混凝土结构，一定就是砖木结构，间隔层的话，我们是按照规划来设计要求的。

　　开发商“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，完工后未组织参建五方进行竣工验收并擅自对高楼层进行分隔改造……超出规划审批5层”，所谓钢结构隔层，其实是“开发商擅自对部分5米多高的楼层进行改造，一层隔成两层对外销售使用，已构成违法建设”。

　　记者仔细翻阅刘先生与开发商所签的《合作建商服两用综合楼合同》发现，这块地的土地性质是集体产权商服用地，土地权属为南宁市西乡塘区心圩街道心圩村十二队。也就是说，这块地其实是三产用地。

　　根据《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》第三十一条，“在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发”的规定，三产用地项目不能用于商品住宅房地产开发，所建设房产不能出售，不能办理商品房预售许可证和个人不动产权证。

　　作为公司代表，这位甘经理否认了办理房产证的承诺，并且对于和购房者签订的《补充协议》，甘经理也进行了说明。

　　广西瀚天实业开发有限公司客服部副总经理 甘泽荣：这个项目我再重复一遍，这个项目是唯一一张《补充协议》是唯一，我们现在要搞清楚，我们不是在销售，而是跟他合资把这个房子建起来，从头到尾我们没有说是要去销售这个东西的。

　　按照甘经理的说法，《补充协议》只有刘先生一个人有，房子也不存在销售，事实真的是这样吗？走访中，不止刘先生一个人向记者展示了他们与开发商签订的《补充协议》。

　　志愿律师 唐忠玉：虽然是当事人他与那个开发商签订了合作建房的合同，但是我们从合同的内容来看，它主要的权利跟义务是当事人，他是支付所谓的支付款项给开发商，开发商交付房屋给当事人，并且在条件符合的情况下办理产权转移登记手续，我们从整个合同的权利义务的内容来讲，这个合同是名为合作建房，实为房屋买卖合同。

　　开发商的说法，和刘先生的说法明显不一致，那么按照律师的解读，既然签的这份合作建楼合同，本质上就是房屋买卖合同，而房子又是三产用地。那么，开发商与刘先生签订的合同还有效吗？刘先生的诉求是否有法可依呢？对于违建房，相关部门又会如何处理呢？

　　之前我们提到过，按照《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》相关条例，三产用地建设房产不能出售。如果购买已成事实，买房一方又该如何维权呢？

　　志愿律师 唐忠玉：三产楼盘是没取得《预售许可证》的，所以当事人与开发商之间这个合同，我们认为是无效合同，（同时）开发商他建设的内容与《建设工程规划许可证》是不一致的，从法律的角度来讲，我们认为，这13层以上的建筑，可能属于违法建设，在这种情况之下，如果没有政府行政部门的确认，我们认为当事人他不能取得楼盘的居住权，或者是他居住或行使权利有很大的法律风险；我们纵观整个合同以及开发商违法建设的这个行为，我们认为当事人他要求开发商退还他相应的款项，是有法律依据的，开发商应该在当事人提出请求的情况下，尽快将相应的款项返还给当事人。

　　记者调查发现，广西瀚天实业开发有限公司此前也与其他项目业主因房屋买卖合同引发纠纷，并被告上法庭，原因与乐富公园学府项目相似，都是三产用地项目，先签《合作建商服两用综合楼合同》，后签订《补充协议》，承诺同意在该房屋交付的5年可向有关部门申请办理相关产权证明，如无法办理手续的客户可选择全额退款。律师提醒大伙儿，购买三产房的行为是不受法律保护的，如果确实想对三产用地建造的房屋进行使用，可以对其进行租赁博鱼体育官方app，但租赁时也要擦亮眼。

　　志愿律师 唐忠玉：我们建议对现房进行租赁，因为如果我们是预租的话，特别是三产用地上的房屋，对于开发商的实力是有很大的考验，如果我们把相应的租金提前几十年给开发商，我们难保开发商他在经营过程中产生的巨大风险，如果这个风险转嫁给承租人或者是当事人的话，这个风险巨大。

　　虽然甘经理承诺，刘先生可以退房退款，但该项目违法建设的风险却仍然存在，记者调查发现，该项目从13楼到22楼，每层都在10户左右，涉及业主众多，一旦发生违建引发的事故，后果不堪设想。随后，记者来到了南宁市高新区管委会，相关工作人员承诺，会协调相关部门回应相关问题。

　　南宁高新技术开发区管理委员会工作人员：（管委会）确认了以后，哪些部门需要做什么，会有意见的，他都会有要求的。